五证是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)、《商品房销售(预售)许可证》。而二书则是《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
五证二书的作用是什么呢？
五证中，最为重要的是《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》，因为这两证明了购买的房屋是合法的。《商品房销售(预售)许可证》的预售范围为本项目的可销售楼盘，购房者需要确认购买楼层是否在预售范围内。
而《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》是由市规划委员会核发，而《建筑工程施工许可证》则是由市建委核发。而《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》则是由市国土资源和房屋管理局核发。
一般的购房者不需要记住五证的名称和发证机关，只需查看两证即可。因为开发商如果没有取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》，是不可能获得《国有土地使用证》的；同样地，如果没有取得上述两个《规划许可证》和《施工许可证》，也是不可能获得《预售许可证》的。
因此，如果开发商获得了《预售许可证》，则说明该项目在规划、工程和土地使用等方面都已经获得了政府的批准，因此有资格将开发的商品房进入市场交易。根据北京市商品房交易相关法规的规定，开发商只有获得《预售许可证》，才能和客户签署正式的《预售契约》。因此，购房者在与开发商签署合同之前，需要确认预购的房屋是否在预售范围之内，以免开发商偷梁换柱。
而两书则是商品房买卖合同的补充约定，是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。
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