最近，河北省燕郊的一些房屋业主遇到了让人头疼的问题，他们的70年产权房屋一夜之间变成了小产权的房子，甚至无法进行买卖和交易。那么，购买房子时应该如何识别小产权房，需要特别注意哪些问题呢？
小产权房的定义是什么？
小产权房通常有三种解释：首先，是从开发商的产权的角度来说，将开发商的产权称为大产权，购房者的产权称为小产权，因为购房者的产权是由开发商的产权分割而来；其次，按照房屋再转售时是否需要缴纳土地出让金来区分，不需要缴纳土地出让金的被称为大产权，需要补缴土地出让金的则被称为小产权。按照这种说法，普通商品房就是大产权房，经济适用房就是小产权房。
第三种解释是本文之前提到的小产权房，也是通常意义上的小产权房，其产权并非由国家颁发，而是由乡村一级政府发放，也称为乡产权房。这种类型的小产权房源于我国实行国有土地所有制和集体土地所有制，农村宅基地属于集体所有。小产权房不能向非本集体成员出售或转让，只能在集体成员内部进行转让和置换。农民将房屋卖给城市居民的行为在法律上没有保障。
小产权房的产生原因是什么？
大城市的高房价是导致小产权房大量出现的重要原因。由于大城市人口流入量大、土地供应有限等原因，很多大城市的房价水涨船高，因此小产权房成为许多人购买房屋的现实选择。另外，小产权房是农村集体使用用地和宅基地上建造的房屋，因此不需要缴纳土地出让金等费用，价格相对较低。但是，在目前的法律框架下，小产权房是非法的。小产权房无法确权发证，也不能得到法律保护。国土资源部门多次强调，小产权房是占用集体土地建造而成的，是违法用地，不能登记发证，不能卖给城市居民。
购买小产权房存在哪些风险？
首先，小产权房没有产权保障，无法享有房屋所有权、转让权、处分权、收益权等权利，也无法进行房屋产权的过户手续。
其次，购买乡政府或村委会颁发的小产权房时，无法办理贷款，只能一次性或分期付款，因此会增加购房者的经济压力，增加购房风险。
最后，小产权房没有国家的产权证书，只有乡政府或村委会的产权证书，因此无法像大产权房一样进行抵押和流转。如果遇到国家征地或拆迁，购房者的利益将受到损失。购房合同也不是法律认可的正式购房合同，因此在房产纠纷时缺乏法律支持。
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