在某个城市郊区购买房产的业主们，近来遇到了非常令人烦恼的事情。他们的房子原本拥有70年产权，但一夜之间成为了小产权房，无法进行买卖和交易。那么，购买房子时如何识别小产权房，需要注意哪些问题呢？
1、什么是小产权房？
小产权房主要有三种解释：
第一种是针对开发商的产权而言，将开发商的产权称为大产权，购房人的产权则被称为小产权，这是因为购房人的产权是由开发商的产权分割而来。
第二种是按房屋再次转让是否需要支付土地出让金来区分的，不需要缴纳土地出让金的被称为大产权，需要缴纳土地出让金的则被称为小产权。按照这种解释，普通商品房被认为是大产权房，而经济适用房则是小产权房。
第三种就是通常所说的小产权房，这种房屋的产权并不是由国家颁发，而是由乡镇一级政府颁发产权证，也被称为乡产权房。我国实行国有土地制和集体土地制，农村宅基地属于集体所有，小产权房不能向非本集体成员出售或转让，只能在集体成员之间进行转让和置换。将房屋卖给城市居民的行为将无法得到法律保障。
2、为什么会出现小产权房？
大中城市房价过高是导致小产权房出现的主要原因。由于大城市人口流入较多、土地供应有限等原因，许多大城市的房价一直在上涨，小产权房成为了实际上的购房选择。另一方面，小产权房是在农村集体建设用地和宅基地上建造的房屋，不需要缴纳土地出让金等费用，因此价格相对较低。
3、购买小产权房有哪些风险？
在当前的法律框架下，小产权房是不合法的，也不受法律保护。购买小产权房存在以下风险：
①小产权房没有产权保障，房屋所有权、转让、处置、收益等权利都不具备，因此无法进行房屋产权过户手续。
②购买小产权房无法办理贷款，只能一次性或分期付款，这无形中会增加购房人的资金压力和购房风险。
③小产权房没有国家的产权证书，只有乡政府或村委会的产权证书，并且无法像大产权的房子一样抵押和流转。如果遇到国家征地或拆迁，购房人的利益将很难得到保障。双方签署的购房合同也不是法律认可的正式购房合同，如果出现争议，将缺乏法律支持。
在购买房屋时，一定要留意土地的使用年限和用地性质，并必要时前往相关部门进行咨询和查询。
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