最近河北燕郊的一些房屋业主遇到了烦恼，他们的70年产权房屋逐渐变成了小产权房，甚至不能买卖交易。那么，购买房屋时如何识别小产权房，需要特别注意哪些问题呢？
小产权房主要有三种解释。首先，是指购房人的产权，对比开发商的产权而言，购房人的产权是小产权，这是因为购房人的产权是由开发商产权分割而来。其次，是按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分的，不用再缴土地出让金的叫大产权，要补缴土地出让金的叫小产权。按这种解释，普通商品房是大产权房，经济适用房就是小产权房。最后，是指通常意义上的小产权房，这种房屋的产权不是由国家颁发，产权证由乡村一级政府发放，也叫乡产权房。
小产权房的产生原因是我国实行国有土地所有制和集体土地所有制，农村宅基地属于集体所有，小产权房不能向非本集体成员的人转让或出售，只能在集体成员内部转让或置换。农民将房屋卖给城市居民的行为不受法律保护。大中城市房价过高是产生小产权房的重要原因。由于大城市人口流入较多、土地供应有限等原因，不少大城市房价一路高涨，小产权房存在大量现实的购买群。
购买小产权房存在许多风险。首先，小产权房无产权保障，不具有房屋所有、转让、处分和收益等权利，也不能办理房屋产权过户手续。其次，购买乡产权那样的小产权房无法办理贷款，只能一次性或分期付款，这样无形中会加大购房人的资金压力，增加购房风险。最后，小产权房没有国家的产权证书，只有乡政府或村委会的产权证，不能像大产权的房子一样抵押和流转。如果遇到国家征地或拆迁，购房人的利益将很难保证。双方签署的购房合同也不是法律认可的正式购房合同，如果房产出现纠纷，缺少法律支持。
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