为什么同样的楼层，户型和面积，小产权房和普通商品房的价格能差别如此之大？什么是小产权房？小产权房购买存在哪些风险？
小产权房是指建造在农村集体土地上的房屋，未缴纳土地出让金等费用，并且产权证不是由国家房屋管理部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发的。小产权房是在社会实践中形成的约定俗成的称谓。这些房屋没有预售许可证和国家土地使用证，购房合同也无法在国土房管局备案。小产权房的产权证并不是真正合法有效的产权证。
小产权房分为三类：第一类是占用集体用地或耕地违法建设，将农民集体用地使用权流转，用于商品住宅开发的违法建筑；第二类在政府划拨或出让的土地上，不按规划功能开发或使用，将限制销售的房屋直接在市场上销售，存在产权纠纷隐患的不完全产权房；第三类是在军队享有使用权的土地上进行商品房的开发，之后卖给军人以外的地方居民，俗称军产房。
小产权房和普通商品房的区别在于产权性质和产权划分。小产权房只有部分产权，而普通商品房则拥有全部产权。小产权房强调永久使用权和继承权，对收益权和处分权的行使则限制在一定范围内。虽然小产权房只是一个狭义概念，但只有那些通过政府批准有正规建设手续的新民居是合法的。购买没有合法建设手续的房屋是非法的且随时会被强制拆除。
购买小产权房存在很多风险。首先，小产权房缺少五证，即国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证和商品房销预售许可证，没有产权，不受法律保护。其次，这些便宜房实际上是在政府规定范围以外的违章建筑，如果和国家的规划相冲突，还很有可能被拆除，业主也不会得到拆迁安置补偿。另外，房屋质量没人监督，一些开发商为赚钱会偷工减料，存在安全隐患。这类房屋一般由土地所在村开发，除了房屋质量和房屋售后保修难以保证以外，入住后的物业管理也极容易出现问题。此外，小产权房几乎没有暖气、天然气等配套设施，一旦出现纠纷，可能连水电都没有。最后，由于缺乏产权，未来在遗产继承时也会遇到许多麻烦。买房是一项重要的投资，需要慎之又慎！
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