商品房销售许可证和商品房预售许可证是房地产管理机关核发的两种不同的证书。前者是允许房地产开发商进行现房销售的标志，而后者则允许房地产开发商进行期房销售。若开发商没有获得相应的许可证，则其销售行为是无效的。在买卖房屋时，必须根据房屋的现状来确定是现房还是期房。只有已领取房产证和土地证的房屋才能称得上是现房。购房人在实际买房过程中，需要注意一些细节以免产生误解。
当房地产开发商具备了符合条件的商品房销售许可证时，其现房销售行为就是合法的。这个销售许可证的取得必须满足一定的条件，包括具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书、取得土地使用权证书和使用土地批准文件、持有建设工程规划许可证和建设工程开工许可证、已通过竣工验收、配套基础设施具备使用条件，物业管理方案已落实等。购买现房的好处在于可以比较清楚地了解房屋的现状，可以尽快取得房地产权利证书等。
而商品房预售许可证的取得也需要符合一定的条件，包括项目取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、国有土地使用证、建设工程开工证、已投入的工程建设资金达到总投资的25％以上、施工进度和竣工交付时间确定等。预售的房屋可能在销售的时期根本看不到房子的框架，房屋有可能还没出地面，房子未来的状况、小区的状况等只能通过楼书来表现，因而预售的房屋不确定的因素较多。
根据《较高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中的第二条解释，房地产开发商只有获得了商品房预售许可证明，其预售行为才是合法的。如果出卖人未获得预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。因此，购房人需要注意开发商是否具备预售许可证，以免遇到类似的纠纷。
在实际操作中，还需要根据地方法规的规定进行购买房屋的相关操作。例如，北京市国土资源和房屋管理局近期出台了新规，规定商品房竣工后，房地产开发企业应当按规定时限申请办理房地产权属证书，并自取得房地产权属证书之日起，持房屋所有权证书和土地使用权证书进行商品房现房销售。房地产开发企业在商品房竣工后未能取得房地产权属证书，可自竣工备案表之日起四个月内继续进行商品房预售；但自竣工备案表之日起超过四个月的，不得进行商品房预售。购房人需要注意这些规定以避免购房合同无效。
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