从现行的法律规定和法院审判实践来看，购房者可以退房的条件分为约定条件和法定条件两种。约定条件是指购房者和开发商在购房合同中约定可以退房的具体条件。例如，如果开发商延迟交房时间超过一定期限，购房者可以要求退房。此外，购房者也可以在合同中约定如小区规划和配套设施与售楼广告或售楼书不符合，房屋交付后一定期限内无法取得产权证等退房条件。如果双方约定了退房的具体条件，且购房者能够证明该条件成立，那么如果购房者起诉至法院要求退房，通常会得到支持。法定条件则是根据法律规定，购房者可以退房的条件，主要包括以下几点：
1. 购房合同无效。根据《合同法》，合同无效的直接结果是将取得的财产归还，对于购房合同而言，即购房者退还房屋，开发商退还房款。造成购房合同无效的情形有多种，如开发商无权处分该房产，存在欺诈等情况。
2. 套型误差导致退房。根据《商品房销售管理办法》规定，如果预售房屋的套型与设计图纸不一致或者相应尺寸超出约定误差范围而合同中未约定处理方式的，购房者可以退房。
3. 面积误差导致退房。即合同约定的面积与产权登记面积存在误差并达到一定比例。如果合同中未规定具体比例，那么误差比值超出3%时，购房者有权退房。
4. 变更规划、设计导致退房。已预售的商品房，如果变更规划、设计导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，或者影响商品房质量或使用功能，开发商应书面告知购房者，在一定时间内购房者有权选择是否退房。
5. 质量不合格导致退房。如果购买的商品房在使用后，购房者认为主体结构质量不合格，可以委托工程质量检测机构重新核验，如果核验结果证实主体结构质量确实不合格，那么购房者有权退房。
虽然以上情形表示购房者可以退房，但在当前房价不断上涨的情况下，如果退房仅仅是退还购房款，购房者反而会遭受损失。因此，在与开发商签订购房合同时，购房者还应注意约定开发商在发生过错导致退房时应承担何种违约责任的条款，这样才能真正起到制约开发商的作用。
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