许多人选择购买二手房，认为这样方便省事，能够立即入住，并且配套设施齐全。但是，由于与卖房人进行交易，很多细节可能被忽略，导致之后出现许多不必要的麻烦。
我们可以先看一个案例：
张先生购买了陈先生的房子，按照合约支付了购房款，陈先生也配合办理了房屋过户手续。
然而，当张先生准备入住新房时，发现这套房子在过户之前，被陈先生出租给了他人，并且租期为5年。
这套房子原本是张先生用于紧急婚房的，但现在他无法收回房子。他非常生气，将租户和陈先生告上法庭，要求租户限期搬走，陈先生交还房屋。
那么，法院会支持张先生的诉讼吗？
法官解释：
根据《合同法》第229条规定，房屋租赁期间如果物权发生转移，不会影响租赁合同的效力。
尽管陈先生不再是这套房子的所有人，但他之前与租户签订的租房合同仍然有效，于是张先生成为这套房子的新房东，必须履行5年的租房合同，无权收回房屋。如果违约，需要支付大笔违约金。
此外，租房合同中没有涉及5年内涨租金问题，因此张先生损失很大。而且张先生与陈先生的购房合同中规定的交房违约金只是定金的30%和尾款1万元，处罚相对较低。
此外，张先生的实际损失难以明确界定，因此只能自认倒霉，5年后再收回房屋。对此，法官希望通过这个案例提醒所有的购房人。
温馨提示：
在签订房屋买卖合同时，应明确房屋的状态和出租信息。如果违约，应增加违约金，从而增加卖方的违约成本。
购房者必须在买卖合同中明确交房条款的约定。如果卖方故意隐瞒房屋已出租的信息，在履行合同过程中算好时间差，故意将房屋出租他人的，应支付更高的违约金，以加大卖方的违约成本。
此外，如果我们在看房时，发现房屋处于出租状态，一定要看一下租赁合同的终止日期，还要问一下现有租户是否有购买意愿。
根据法律规定，承租人在承租期间享有优先购买权，这意味着承租人在其他人之前购买租赁的房屋的权利。作为购房者，你应该在征询承租人同意的情况下再购买。
法官建议，购房者在征询租户的购买意愿时，最好留下证据，以防在发生纠纷时没有法律支持，吃了哑巴亏。
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