在购房者缴纳定金后，由于各种原因取消购房计划的情况时有所发生。这时，定金是否退还成为开发商和购房者的困扰。要探清其中的奥秘，关键在于商品房认购书的法律效力认定。通过具体案例来了解一下。
案例
刘先生与某房地产公司签订了一份商品房认购书，其中约定刘先生预定一套价值人民币40万元的商品房。在签订认购书后的15天内，刘先生必须与该房地产公司签订正式的商品房买卖合同。认购书签订时，刘先生向该房地产公司交纳2万元的定金，作为签订正式商品房买卖合同的保证。然而，在签订正式合同的过程中，双方未能就具体条款达成一致意见，导致未能签约。刘先生要求返还定金，但该房地产公司却拒绝返还。
商品房认购书
我国法律中并未明确规定商品房认购书这一文书形式，签订该文件也不是购买商品房的必须程序。通过总结，我们得出一份商品房认购书须同时具备以下几个条件才能发生法律效力：
1. 所购的房地产需符合商品房预售条件，即取得《商品房预售许可证》。如果开发商未取得《商品房预售许可证》就以内部认购等方式与购房者签订商品房认购书，该楼盘认购书会因违反《城市房地产管理法》中有关商品房预售条件的强制性规定而无效。
2. 认购书需具备合同生效的主要条款，至少应包括认购房屋的位置、面积、单价、总价及签订正式合同的时间等。否则，认购书无法实际履行，没有产生效力的事实依据。
3. 内容不得违反法律、行政法规的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。
一般来说，只有符合以上条件的商品房认购书，才能对双方产生约束力。那么，在上述案例中，刘先生能否要求返还定金并得到法律支持呢？如果认购书不具备以上条件，无法发生法律效力，则刘先生可以取回定金。但如果认购书具备以上条件，又会出现怎样的情况呢？要回答这个问题，就需要分析认购书中所提到的定金性质。
根据认购书本身的性质，定金理应理解为立约定金。《较高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》排名前列百一十五条规定：当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方‘拒绝订立’主合同的，无权要求返还定金;收受定金的一方‘拒绝订立’合同的，应当双倍返还定金。 因此，如果买卖双方都不是拒绝订立或不签订正式的商品房买卖合同，而只是因为某些具体条款无法达成一致意见，导致未能签约，那么卖方应该返还全部定金给买方。卖方不应以此为由没收定金。通过分析，我们得出的结论是：刘先生仍有权要求返还定金。
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