二手房交易过程中常常出现纠纷，买家如何维护自己的权益是一个关键问题。二手房买卖合同是交易的前提条件，一旦出现问题就会影响买卖结果。那么，什么情况下二手房合同是无效的？无效的合同是否可以撤销并申请退房？以下5点内容可以让你在购房时无烦恼：
1. 产权存在争议的房屋：包括房屋出售人不是产权人，或未经共有人同意的情况。这种合同是无效的，也无法进行过户手续。
2. 房屋存在承租人：在二手房交易过程中，房屋承租人拥有优先购买权。如果卖方未通知或未得到承租人放弃购买权的说明，购房合同可能无效。即使承租人放弃购买权，如果房屋租赁合同未到期，则买家也可能无法入住。
3. 被查封或作为抵押物的房屋：被司法机关查封或作为抵押物的房产必须征得相关方的同意才能进行出售。购房者需要注意确保卖方已还清贷款并解除抵押。
4. 存在违章或已公告拆迁的房屋：如果房屋存在违章建筑，或者被政府限期整改且未改回原样就被出售，则购房合同可能无效。此外，房屋已被列入拆迁公告范围则也禁止过户。
5. 特殊产权类型的房屋：一些特殊产权类型的房屋被禁止上市交易或仅有限制交易。这种情况下的买卖合同多属于无效范围。这类房产交易条件往往受到政府和国家的限制，购房者需要先查清楚，确定交易是否可以进行，以免自己遭受损失。
需要注意的是，由于二手房已使用一定年限并存在装修、装饰等现状，因此买方对房屋质量的瑕疵状况也应有理性的判断。如果卖方故意隐瞒房屋质量问题，则应该承担赔偿责任。但如果卖方已如实告知或买方已知道瑕疵，则卖方不承担责任。
如果需要撤销合同，则需要满足以下条件：1.合同订立存在重大误解；2.合同缺乏公平性；3.一方欺诈对方订立合同；4.一方胁迫对方订立合同；5.一方乘人之危订立合同。根据我国《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，不得转让的房产包括被司法机关查封或以其他形式限制房地产权利、依法收回土地使用权、共有房地产未经其他共有人同意、权属有争议、未依法登记领取权属证书的房产。
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