1、不同性质：现房是指开发商已经办妥所售房屋的大产证，购买即可入住的商品房。准现房是指房屋主体已基本完工，楼宇及设施初见轮廓，工程正处于装修和配套施工阶段。
2、不同要求：购买现房需验收标准，办理商品房销售许可证才能购买准现房。
3、特点不同：现房是可以入住的物业，准现房是政府按期管理的房屋。
购买现房的注意事项：
1、观察房顶、墙面是否漏水和渗水。因为电线安装在墙体内，墙体潮湿容易导电，非常危险。较好是在雨天看房，这样容易发现房顶是否漏水。
2、关注房屋楼层之间的高度。如果天花板过低，会让人感到压抑，影响采光，同时楼下住户容易听到楼上住户家具的噪声。
3、查看墙上是否有裂缝和墙角是否有裂缝。注意天花板是否有泥土跌落或平展，查看墙壁是否有竖向裂纹。
4、不要只看厅堂，但看客房、厨房、卫生间等，确保水龙头通水，下水道畅通。
5、注意房间布局是否合理，如客厅多面开门不方便放置家具。墙体是否隔热、隔音，下水管道是否在室内，通风和采光是否良好等。
6、观察装修质量，如墙体是否散发刺激性气体，是否容易脱白，地砖是否平整，电线和插座是否合格，电气线路是否符合规范等。
7、了解小区的环境和生活配套设施是否与广告和合同相符，是否齐备完善。例如电梯是否与小区住户相匹配，小区停车位是否充足等。
8、观察周边交通条件、商业配套、教育、医疗设施是否齐备，距离大小等，确保购房决策维度全面。
此外，购房者不应只在白天观察，若有条件，晚上也需去看看，这时可以观察白天不注意到的一些情况，了解所要购买房子的更多信息。
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