公寓和住宅有以下几点区别：
1、产权年限：住宅产权年限是70年，公寓产权年限是40年或50年。
2、首付比例：住宅首套房首付比例为30%，二套房首付比例为60%；而公寓则需要50%的首付。
3、还款年限：住宅的最长还款年限为25年，而公寓则是10年。
4、生活成本：住宅居民使用民水民电，而公寓有商水商电的情况，也有民水民电的情况。
5、落户：住宅可以落户，而公寓有落户和不落户的情况。
需要注意的是，公寓并不代表小产权。公寓的产权年限可能是40年，但是它有房本，可以进行市场化交易。小产权通常指两种情况：第一种是经过国家相关政府部门审批，在农村集体建设用地上建设的城中村改造房屋；第二种是没有经过任何审批，在租用土地或非法侵占的土地上建设的房屋。需要注意的是，小产权房不能进行市场化交易，没有国家保护，需要慎重处理。
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