什么是楼面价？
楼面价是指土地价格除以该土地的允许较大建筑面积，即规划容积率。每一块土地都有容积率规定，这些规定确定了该土地的最大建筑面积。楼面价在一定程度上说明了该项目的单位售价中包含的土地成本。
计算楼面地价的公式为：土地总价除以规划建筑面积，或土地单价除以规划容积率。规划建筑面积等于土地面积乘以容积率，而容积率等于地上建筑总面积除以规划用地面积。
例如，一块拍卖土地面积为13145平方米，容积率为3.2，最后成交价为4.63亿元。该土地的楼面地价为：463000000 / (13145 * 3.2) = 11007元/平方米。
楼面价与房价有什么关系？
房价通常指建筑物及其占用土地在特定时间段内的市场价值。即土地价格加建筑物价格等于房地产经济运行和资源配置的最重要调节机制。
房价的价格定位由多种因素构成，其中包括土地费用、建筑工程费、税费及财务费用、净利润、管理费及开发费、公共配套设施费、所得税、销售费、前期工程费和基础设施费等10种因素。
据推算，土地成本占房地产开发成本比例约为40％。此外，土地的获取方式也会对成本比例造成影响。例如，若是通过激烈的竞拍获得土地，则土地成本可能占开发成本的60％左右。
楼面价格和销售价格有什么关系？
简单来说，楼面价格只是开发商核算成本所需的数据，不能成为销售价格的参考。销售价格更多地随市场变动而变动。有些人根据经验给出了一个大致的算法，将楼面价格乘以1.8或2.5，但这只是大致估算，不一定有规律。
楼面价表明了单位售价中所包含的土地成本。因此，开发商在拿地时支出的土地价格可能成为商品房最终售价的参考标准之一。楼面价低并不一定意味着房价低！如果拿地成本较低，但项目开发周期较长，土地价值可能会随时间增加而上涨，房价也会随之上涨。
最终房价受整个房地产市场发展情况以及开发商对楼盘定位和其他项目成本的影响。小城市土地价格低，建筑工程成本占比高，销售价格通常是楼面价的3到5倍；大城市土地价格高，建筑工程成本占比低，销售价格通常是楼面价的1.5到1.8倍。因此，关于房价和楼面价之间的关系，需要综合考虑具体地区和周边参考价格，才能得出较低售价范围。
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