最近,河北燕郊的一些房屋业主遇到了麻烦,他们自己的70年产权房屋一夜之间变为了小产权房屋,甚至不能买卖或转让。那么,购买房产时如何识别小产权房屋,需要特别注意哪些问题呢?
什么是小产权房?
小产权房有三种解释:
第一种解释是针对开发商产权的,把开发商的产权称为大产权,购房人的产权称为小产权,因为购房人的产权是由开发商的产权拆分出来的。
第二种解释根据房屋再次转让是否需要缴纳土地出让金来区分。不需要缴纳土地出让金的称为大产权,需要补交土地出让金的称为小产权。按照这种解释,普通商品房为大产权房,经济适用房则是小产权房。
第三种解释则是通常的小产权房,这种房屋的产权不是由国家颁发,产权证书是由乡村一级政府颁发的,也称为乡产权房。
小产权房的产生原因是什么?
大中城市房价过高是产生小产权房的重要原因。由于大城市人口迁入较多,土地供应有限等原因,不少大城市的房价一直上涨,小产权房存在大量现实的购买群。
另一方面,小产权房是农村集体用集体建设用地和宅基地建造的房屋,不需要缴纳土地出让金等,因此价格相对低廉。但是,在现行法律框架下,小产权房是不合法的。小产权房属于违法用地,不得登记发证,也不得向城镇居民出售。针对这一现象,国土资源部门曾多次强调,小产权房是占用集体土地建设的,不合法,不允许登记发证,也不允许向城镇居民出售。
购买小产权房存在哪些风险?
首先,小产权房缺乏产权保障,不具有房屋拥有、转让、处置、收益等权利,也不能进行房屋产权过户手续。
其次,购买如乡产权房这样的小产权房无法获得贷款,只能一次性或分期付款,这无形中会增加购房者的财务负担,增加购房风险。
第三,小产权房没有国家的产权证书,只有乡政府或村委会颁发的产权证书,不能像大产权的房屋一样进行抵押,流转。如果遇到国家征地或拆迁,购房人的利益将很难得到保障。双方签署的购房合同也不是法律认可的正式购房合同,如果房产出现纠纷,则缺乏法律支持。