小产权房一直是引发诉讼的热门话题，这让人们开始质疑: 到底小产权房是什么? 它们有哪些类型? 是否可以转让?
一、小产权房是什么?
小产权房是相对于商品房而言的。准确来说，它是指那些获得了房屋产权证和县政府颁发的国有土地使用权证的房屋。这些房屋不属于大产权房，虽然没有国有土地使用权证但有房屋产权证，但它们是建在国有土地上的，例如房改房、集资房等。大产权房在《物权法》中规定，具有完全的物权和自由流通的特点。
二、小产权房的类型
小产权房有三种建造类型：
1. 在村庄宅基地上建造的房屋，只能供农村集体经济组织成员居住，非集体成员无法购买;
2. 在集体建设土地上建造的房屋，虽然其建造土地是合法审批的，但建造成居住房屋则是违法的。这主要因为一些集体经济组织为牟取利润，将用于乡镇企业、工业等建设的土地私自建造成公寓，并以此为商业动机进行出售或出租;
3. 擅自占用农用、非建设用地违法建设。这种类型的小产权房，不仅违反了土地使用和建造规定，也是严重的违章建筑。
通过以上分析，我们可以得知：小产权房分为两种类型: 一种是合法的农村房屋，售卖行为是违法的，城市居民购买则是无效的法律民事行为; 另一种是违章建筑，取得土地和建造本身都是违法的。如果购买该类小产权房，将会具有巨大的风险。
根据《土地管理法》的规定，农村宅基地属于集体经济组织所有，村民只享有使用权，因此农民不得将房屋出售给城市居民。这种买卖行为不仅不能得到法律认可和保护，也无法进行任何合法手续，例如土地使用证、房产证和契税证。虽然如此，乡村产权房并不代表不能转让，但转让或销售的对象是有所限制的，只能在集体成员内部进行转让或置换。
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