小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，无需缴纳土地出让金等相关费用，产权证不由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，也称为乡产权房。小产权房没有国家颁发的土地使用证和预售许可证，购房合同也不会备案。然而，其所谓的产权证并非真正合法有效的产权证。相对应的，大产权房是由国家发放产权证的房屋。
小产权房一般分为三类：一是在宅基地上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，外村农民不能购买；二是在集体企业用地或占用耕地违法建设的房子；三是各类农业园或养老院的别墅。购买小产权房后，转让需要补交土地出让金。相比之下，大产权房的房产证由国家颁发，可以自由出售或转让，销售对象可以是任何人，不需补缴任何费用。
购买小产权房存在多种风险。没有五证是不能办理房产证的，这意味着房屋没有产权，不受法律保护；拆迁难补偿，若在政府规定范围以外建造，且与国家规划相冲突，可能会被拆除，业主也不会得到拆迁安置补偿；房屋质量无法保证，价格便宜，质量无人监督，一些开发商为赚钱可能会偷工减料，存在安全隐患；小产权房不能抵押或上市转卖，因为没有正规的产权证，不能作为抵押或上市专卖；小产权房不能抵押贷款，无法办理抵押等他项权利，也就无法获得银行贷款，需一次性付款购房。
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