小产权房是指在农村集体土地上建造的房屋，由于未办理相关证件和未缴纳土地出让金等费用，其产权证书不是由国家房屋管理部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发，也称为乡产权房。这并非法律上的概念，而是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。购房合同在国土房屋管理局不会备案。
1.没有合法产权证
小产权房最显著的特点是没有合法的产权证，因为使用的是集体土地，所以无法获得由国家颁发的正规的《房屋所有权证》（红本），只有当地的村委会或者乡政府颁发的《房地产权共有证》（绿本）。
2.交易局限
由于没有合法产权证书，小产权房无法上市交易，只能在集体内部成员之间转让，而且在交易之前必须先补缴土地出让金。
3.不能落户
由于没有合法的房产证，即使能够购买小产权房，也无法在当地落户。
4.没有拆迁赔偿
由于无法取得合法的产权证书，在土地被征用或者房屋被拆迁时，小产权房所有者无法获得相应的拆迁赔偿。
5.价格低廉
小产权房建在集体土地上，未缴纳土地出让金等费用，因此拿地成本非常低，而房屋价格也很低廉。
6.不能抵押贷款
抵押贷款需要有合格的产权证，而小产权房没有，无法贷款。
7.交易风险高
小产权房存在二次出售的风险，由于小产权房的产权证书不具备合法性，无法通过正规渠道进行过户，因此原房主有可能将房屋出售给多个买家。
8.贬值风险大
因为小产权房的产权不被国家承认，房屋质量也缺乏相关部门的监管和审查，再加上小产权房交易局限，因此它的贬值风险非常大，相关政策也在努力消灭小产权房。
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