最近城市房价飞涨，造成许多居民无法承受房价，但是房屋需求还在增加，而保障房也不能满足所有需要，因此产权房被引入。
小产权房是指在农村集体土地上建造的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，也称为乡产权房。该类房屋没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。因此所谓的产权证也不是真正合法有效的产权证。
普通商品房则是属于大产权房。这两者的区别在以下几个方面：
产权：小产权房只具备部分产权，强调永久使用权和继承权，而对收益权和处分权的行使则限定在一定范围内。大产权房则拥有全部产权，包括房屋、住宅的占有权、使用权、收益权和处分权。
土地出让金：大产权房即商品房不需要再缴土地出让金，小产权房即经济适用房要补缴土地出让金。
发证机关：大产权房的发证机关是国家，而小产权房的发证机关是乡镇政府，并且产权证得不到国家的认可。
价格：小产权房价格要比大产权房价格低，一般仅是同地区商品房价格的1/3甚至更低。
小产权房也存在一些风险，其中，狭义上的小产权房性质有两种：一种是在集体建设用地上建成的，即宅基地上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，外村农民不能购买；另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的房子。这类房屋具有以下风险：
在法律效力方面，如果将这类房屋未经有关部门批准出售给本乡以外的人员，则该合同作无效处理。
在房产转让方面，小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，因为小产权房只有使用权，没有所有权。
如果日后这类房屋遭到强制拆除，购房人可能既要不回房屋，又得不到赔偿。因为这类房屋的产权不是合法的。
在房屋监管方面也存在着许多漏洞。如果出现了房屋质量的问题，很难找到相关单位来进行维修。
因此，为了长期利益着想，购房者应该避免冒险购买小产权房，因为万一房屋被强制拆除，将面临严重的风险。
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