央行连续多次降息和降准的消息让楼市逐渐复苏并开启了春天模式，对于大多数购房者来说，贷款买房仍然是首选。在实际操作中，贷款年限越长，还款的压力越小，有很多因素影响着银行实际批准的年限，那么究竟有哪些因素呢？
因素1：土地使用年限
土地使用年限与房龄不同，是从开发商最早拿地时开始算起，而房龄则是从房屋竣工验收合格到交付使用之日起计算。因此，房龄通常小于土地使用年限。大多数银行规定贷款年限小于土地使用年限。购房人在贷款之前应该咨询贷款银行，查清购买房屋的土地使用年限，避免所购房屋因土地剩余使用年限少而影响自己的贷款年限，增加还贷压力。
因素2：房龄
房龄较老的房屋在申请贷款时获批的贷款年限也相对较短。建造时间比较久远的房屋，银行在贷款时可控的风险相对较大，因此在贷款审批时也会比较谨慎。房龄在20年以上的房屋，通常就比较容易被银行拒之门外。而房龄较新的房产在贷款时被批准的年限通常比较长，银行对这类房龄的住房在审核贷款时也会加快审批速度。
因素3：公积金
在公积金贷款申请时，银行对高收入人群的要求比较严格。高收入人群在申请公积金贷款时应该格外注意，如果个人公积金每月的缴存额达到2085元或以上，贷款年限则无法达到30年。缴存的额度越高，贷款的年限也就越短。目前公积金贷款额度已经由80万提高到120万，使用的人群也逐渐增多，因此如果收入较高，贷款的年限也会缩短。
因素4：购房人年龄
银行在为借款人评估房贷还款年限时，首先以其年龄作为基础。年龄越小，贷款年限越长，反之年龄越大，贷款年限则较短。通常情况下，在商业贷款方面，借款人年龄和贷款年限应小于65年，而在公积金贷款方面，则为借款人年龄和贷款年限小于70年。购房人年龄和贷款年限成反比，申请人的年龄越大，相应获得的贷款年限也就越短。
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