最近一些城市的房地产市场非常活跃，购房者为了买房常常不得不加价排队，购房过程十分辛苦。但不可避免地，会出现一些突发情况，例如定金和购房合同已经签署，但贷款未能批准。这时违约责任和定金、首付款的退还责任该由谁来承担呢？
实际上，定金是否退还，违约责任的划分取决于导致贷款未能批准的原因。
卖方原因
1. 开发商原因
如果开发商销售的房子未拥有预售许可证，银行在审批中会发现，此时可能会拒绝贷款或者由于开发商未及时提交贷款材料导致无法进行房屋贷款。此种情况属于开发商原因导致双方合同无法执行，购房者有权解除合同，要求开发商承担违约责任并退还定金、首付款。
2. 卖方原因
如果涉及共有产权的房产，卖方在隐瞒共有产权信息的情况下将房子销售给了购房者，此时签订的购房合同将无效，无法进行房屋过户和按揭贷款。此种情况是由于卖方隐瞒共有人的真实信息造成的违约，购房者可以要求卖方承担违约责任和违约金。
购房者原因
房屋贷款未能批准的另一种原因是购房者本身的问题，例如未能及时提交材料、提交的材料不完整或虚假，导致银行无法进行按揭贷款。最常见的问题是征信问题，如果借款人的信用记录不太好但非故意造成的，可以与贷款银行协商，或者尝试其他银行。由于每家银行的信用评分标准不同，有些银行可能会相对宽松一些，只要信用记录不是很糟糕，一般情况下都能获得贷款。但如果逾期情况严重，例如信用卡连续逾期三次，累计逾期六次，逾期金额较大(一般500元以上)，那么贷款将会被拒绝。
如果购房者提供虚假材料或者信用记录不良，那么购房者需要承担违约责任，无法退回定金。
非买卖双方原因
还有一种情况是，贷款已经获得银行批准，但资金尚未放款，此时买卖双方只能耐心等待。如果是政府或银行规定导致的变化，例如停止房贷业务，买卖双方可以协商处理。如果协商不成，购房者可以向法院申诉，证明自己没有过错，要求解除购房合同并退还定金。
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