很多购买二手房的人在考虑地理位置、配套设施、房型、小区环境等因素时，忽视了房龄的重要性。事实上，如果二手房的房龄过老，可能会对贷款办理、房屋保值升值、土地使用年限等方面产生影响。因此，购买二手房时一定要了解房龄情况。
房龄与贷款
首先，房龄会影响二手房的评估，评估值影响购房者最终能够贷款的金额。评估机构在对房屋进行评估时，其中一项因素是土地使用年限。房龄较大的房屋，土地使用年限也相应缩短，从而影响房屋的评估价值。土地使用年限是从开发商拿地开始计算的，而房龄则是从开发商建成房屋并交付使用开始计算，这两个时间点可能相差超过10年。例如，房龄为20年的房屋，土地使用年限很可能已经不到30年。如果房龄超过30年，只有少数银行愿意提供贷款。其次，房龄越大，可贷款年限就越短。一般情况下，二手房的贷款年限由房龄、借款人年龄以及规定的较高年限三个因素共同决定。取三者中最短的年限作为实际贷款年限。商贷年限一般为50年减去房龄（不同银行可能有差异），而砖混结构的公积金贷款年限为47年减去房龄，钢混结构的公积金贷款年限为57年减去房龄。
房龄与升值
房龄会影响房屋的升值空间。首先，房龄较大的房屋通常位于市区较好的地段，周围配套设施也十分齐全，房价也接近峰值，难以通过新的配套规划获得迅速升值的机会（教育地产除外）。其次，随着时间的推移，房屋本身会出现越来越多的问题，如墙体裂缝、门窗磨损等，可能会影响房屋价值。再者，房龄较大的房屋不易出售，对于投资也不利。最后，房龄较大的楼所在的小区往往比较老旧，绿化率较低，这也会影响老旧小区未来的升值。
房龄与成本
房龄大意味着有效使用年限的缩短，这就意味着购房成本的提升。与此同时，房龄较大的房屋维修费用更高，物业维护成本也会更大。房屋太老，管道老化，很容易发生上下水不通的问题。
房龄与土地
目前，住宅土地使用年限为70年。如果二手房房龄较大，说明其土地使用年限也相应缩短，甚至可能快要到期了。关于土地使用权到期后，是否自动免费续期或者需要继续缴纳土地使用费，目前还没有定论。
综上所述，购买二手房时不应忽视房龄问题，特别是需要贷款购房的人，更要注意房龄。大多数银行不会贷款给房龄超过30年的房子。
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