许多人对于小产权房的认识存在误解，以为小产权房就是指那些产权不足70年的房屋，如40年、50年产权。然而，这种观点是不准确的。小产权房和40年、50年产权的房屋实际上是有本质区别的。
换句话说，国家颁发的房产证属于大产权房，而非由国家颁发的房产证则属于小产权房。我们购买的普通商品房，包括70年产权、50年产权和40年产权三种，均属于大产权房。小产权房与大产权房（40年、50年产权）的区别：
一、产权方面的区别
①小产权房的房产证是由乡镇政府颁发的，职工并没有实际产权；大产权房的房产证则是由国家颁发的，被国家认可和接受。
②职工想要转让小产权房，则必须在购买五年之后才能进行；而业主可以自由出售或转让大产权房，不存在时间上的限制。
③小产权房的建设用地一般归乡政府集体所有，这类房产只能由该乡的村民购买居住；大产权房的用地是由国家（即当地政府）划拨或转让的，销售对象可以是任何人。
④购买小产权房之后，若要再转让，则必须补交土地出让金，否则无法进行上市交易；购买大产权房之后，购买者可以自由使用、出售或转让，无需补缴任何费用。
二、用途方面的区别
1、一般的小产权房可以分为以下三类：
①违法建设的住宅，占用集体用地或耕地，流转农民集体用地使用权，用于商品住宅开发。
②存在产权纠纷隐患的不完全产权房，在政府划拨或出让的土地上，未按规划功能开发或使用，并将限制销售的房屋直接在市场上销售。
③俗称军产房，在军队享有使用权的土地上进行商品房的开发，后面卖给了军人以外的地方居民。这类房屋具备70年产权，居住用途与普通住房相似，没有太大差异，只在产权方面有区别。
2、40年、50年产权的房屋
40年产权的房屋属于商业、旅游、娱乐等用地，例如商铺、大型商场和公寓楼。
50年产权的房屋属于工业、科教文卫体、综合类用地，例如办公楼和工厂等。
40年、50年产权的房屋一般不适合居住，不通燃气，且是商业用水和商业用电。现在有些人购买40年产权的公寓用于居住，但其舒适度和普通住房还存在很大区别。
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