在商品房销售预售过程中，房地产开发商通常会先签订认购书，并向购房者收取一定数额的定金。在与购房者签订正式商品房预售合同之前，这已成为惯例，并且大多数购房者也认可并接受这种做法。根据民法平等自愿的原则，法律认可并保护这种约定定金的行为。
一、不能返还定金的情况
若购房者未能按认购书规定的期限、地点去签约，或者在正式签约时更改认购书中已确认的如价格、面积、户型等主要条款导致无法签约，则被视为违约，定金将不予返还。
二、应返还定金的情况
1. 若开发商在认购意向书规定期限内将购房者已认购房屋转售其他第三人而导致未能正式签约，则应双倍返还购房者定金。
2. 若开发商未取得有关商品房销售之合法证件，或者由于开发商自身原因造成双方不能签署正式合同，或者因此造成合同无效，则开发商应返还购房者之定金并承担购房者的损失。
3. 若双方仅仅因正式合同、有关补充协议之内容无法达成一致，而与认购意向书内容无关，致使签约不成，则双方不存在违约行为，开发商应将定金全额返还购房者。
4. 若认购意向书关于价格、面积和户型等主要条款未做约定或者约定不清，而双方如果对此内容无法达成一致造成正式合同不能签署，则开发商应返还购房者定金。
鉴于商品房买卖合同属于一种所涉标的额比较大的民事交易，合同订立需要一个过程。对于购房者来说，交付定金是一种认购某一特定商品房的担保，以保证条件成熟后其对于该商品房的优先购买权得到保障。对开发商来说，这种方式可以实现当事人之间的相互信任，并求最终成立合同，完成交易。
交付定金实际上是当事人双方之间的相互担保，是平等互利的。若开发商将购房者已交付定金买下的特定商品房销售给其他购房者，则其负有向前购房者双倍返还定金的义务。同样地，若购房者由于自身原因不想购买商品房，已交付的定金不得要求返还。
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