买房是人生大事，想要在二手房市场中选购一套合适又称心的房屋，学问可不少！
随着房产市场的火热，各种房产纠纷也不断浮出水面：有签阴阳合同的，有房东反悔不卖的，有情侣为了房子翻脸的……买房是人生大事，想要在二手房市场中选购一套合适又称心的房屋，学问可不少!
购买二手房有12个坑，如何绕过去?请往下看!
1、核实出卖人身份。
首要任务是核实出卖人是否真正的房屋所有权人，必须核对房屋所有权证、土地证(或者二合一的房地产权证)、契证以及身份证件。对于委托公证卖房的情况，有很多不可知的风险，因此必须谨慎。
2、核实房屋权属。
必须查看房屋所有权证，检查房屋权属是否有争议或被*押等。必要时也可以到房管局核对真伪。
3、注意房屋共有人。
若房屋存在共有人，则必须让共有人也在买卖合同上签字。司法实践中，曾出现过冒名顶替签字的情况，因此必须仔细核对签名人的身份。
4、注意房屋是否违章或待拆。
要注意是否存在用于交易的房屋为违章建筑或已被列入拆迁范围的情况。否则，很可能付款后房屋无法交付，造成钱财两空。
5、注意房屋是否被查封或转让。
必须注意是否存在被依法查封或被依法以其他形式限制房屋所有权属转让的情况，以避免付款后房屋无法交付。
6、房屋是否被出租。
若房屋已被出租，会导致买受人无法实际居住，因此必须多次实地查看并核实房屋是否存在出租情况。如有，则应尽量要求房东在交易前处理好租赁事宜。
7、注意土地使用年限。
住宅的土地使用期限最长为70年，也有比这个年限更短的，房屋年限是影响房价的重要条件，因此买受人在购买前必须核实清楚。
8、明确各类税费。
二手房交易过程中，需明确各项税费的承担，包括增值税、个人所得税、印花税、契税等。在实际交易中，卖家经常将税费转嫁到买家身上，因此应明确约定各项税费的承担。
9、明确违约事项。
如采取按揭贷款购房的方式进行购房的，需约定没有获得银行贷款审批的后续处理方式，以避免以后产生纠纷。
10、明确附属设施。
若房屋有附属设施(如花园、泳池)的，也应该明确价款中是否包含这些附属设施，特别是那些价值较大的设施设备。
11、明确佣金。
应明确约定各方对中介佣金，对交易失败后佣金的退还情况也有必要进行约定。
12、避免阴阳合同。
为避税而签订价款约定不一致的阴阳合同存在较大风险。如产生纠纷诉诸法律，法院将认定真实意思的买卖合同，因此应尽量避免签订阴阳合同。
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