小产权房是一个约定俗成的称谓，而不是法律概念。这类房屋没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同也无法被国土房管局备案。实际上，小产权房所谓的产权证并不具备真正合法有效的产权证明。
相对应的，大产权房指购房者拥有了《房屋所有权证》和《土地使用权证》，可以合法地进行二手房交易，买到的房屋是建在合法的建筑用地上的。与此相比，大产权房拥有完整的权能，即占有、使用、收益和处分四项权利。
小产权房由于无法获得正式的房产证，因此并不构成真正意义上的产权。这意味着小产权房只具有使用权，而没有所有权。就一般认定而言，小产权房的买卖合同效力应被视为无效原则。但不同情况下，还需进一步区分。
在严格意义上，小产权房的二手房包括已购公房、乡产权房和使用权房。这些房屋的性质不同，在房产转让时也会有所区别。
对于已购公房，购房人只需缴纳相当于购房款的1%作为土地出让金，即可等同于商品房上市出售。
对于乡产权房，由于其归农村集体所有，产权关系难以改变，过渡到完全产权更是困难，否则将动摇国家的土地制度。
对于使用权房，则有一线希望，因为政府一直在推行改革试点，希望能够将这类房屋上市出售。
购买小产权房存在哪些风险呢？
首先，使用权房、乡产房和小产权房均无产权保障，不具有房屋所有、转让、处分、收益等权利，也无法办理房屋产权过户手续。
其次，由于国家规定农民集体土地的使用权不得出让和出售，因此小产权房中的乡产房、村产房等也没有国家的产权证书，只有乡政府或村委会提供的产权证。这些房屋无法像大产权房一样抵押、流转，如果遇到国家征地或拆迁等情况，购房人的利益将难以保障。双方签署的购房合同也并非法律支持的正式购房合同，如果房产出现纠纷，就缺乏法律支持。
此外，购买乡产权房等小产权房无法办理贷款，只能一次性或分期付款，这也会无形中加大购房人的资金压力，增加购房风险。
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