关于小区车位的归属问题，涉及开发商、物业和业主三方的争议。有报道称某小区规定业主不买车位，私家车就不能进入小区，引起了不少业主的共鸣。那么小区的业主有没有优先使用车位的权利？小区物业有没有权利出租或销售小区的车位呢？
要回答这些问题，需要先弄清三个问题：
一、开发商和物业的关系是什么？
国家提倡房地产开发和物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具备资质的物业管理企业。然而在现实中，有不少小区物业管理企业是由开发商派出的，存在父子关系。因此在小区的车位问题上，物业和开发商通常是利益共同体。但也不排除在一些情况下，比如新旧物业管理公司更替时，开发商和物业公司会发生矛盾。
二、小区车位的产权归属是如何判定的？
根据《中华人民共和国物权法》第七十四条规定，在建筑区划内，规划用于停放汽车的车位和车库应当优先满足业主的需求。车位和车库的归属应由当事人通过出售、附赠或出租等方式约定。占用业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位，则属于业主共有。
三、小区的车位分为几种？
一般情况下，车位分为产权车位、公摊车位和人防车位。
产权车位是指开发商自建的地下车库，开发商独自取得车位产权。在这种情况下，开发商可以委托物业公司租售车位。
公摊车位是指车位面积已列入公摊面积被分摊。按照《物权法》第七十四条第三款规定，占用业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位，则属于业主共有。
人防车位则是指规划的人防车位，按照《物权法》和《人民防空法》立法中谁投资，谁受益的原则，在不妨碍防空功能和满足业主的需求前提下供业主使用，可按约定收取一定的费用。开发商只拥有使用权，不拥有产权，只能出租，租期不得超过20年。
回到开篇的案例，物业有没有权利禁止不买车位的业主车辆进入小区呢？
首先要看小区的车位属于哪种性质，如果是开发商的产权车位，小区的业主可以成立业主委员会和物业进行交涉和维权。如果是人防车位，开发商没有产权，出售车位是违法的。如果是公摊车位，这类车库所有权属全体业主共有，根本谈不上出租和出售。
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