如何确定房屋质量保修期？
根据《商品房销售管理办法》第三十三条规定，房地产开发商有责任为出售的商住楼承担质量保证义务。保修期从交房日期开始计算，商品住宅的保修期不得少于建设工程项目承包方向建设企业提供的质量保证书中承诺的保修期限。
《工程建筑质量管理办法》第四十条规定，建筑工程项目的保修期限应根据标准正常使用情况而定：（1）基础设施建设工程、房屋工程建筑的地基基础工程和结构构件工程，应与设计方案中所要求的该工程项目有效使用年限相同；（2）外墙防水工程、有防潮要求的卫生间、居室和外墙面砖的防漏水，应为5年；（3）供暖和制冷系统，应为两个供暖期和供冷期；（4）电气设备管道、给污水管道、安装设备和工程装修，应为2年。
建设部在《商品住宅推行住房质量责任书和住房使用手册规章制度的要求》中还详细要求了每个房屋位置和构件的保修期，主要包括：墙壁、顶棚批腻子层脱落1年；路面、墙面空鼓开裂、大规模起沙1年；窗户门翘曲、五金件损坏1年；管道堵塞2个月；卫浴洁具1年；照明灯具、电气开关6个月；其他位置和构件的保修期限由房地产商与客户自行承诺。
此外，所述的期限是指承建商对房地产商的保修期限，自工程项目验收合格之日开始计算。但是，当房屋销售到小区业主手中时，所述要求的保修期限很可能已经过了一半以上。因此，此期限比所述要求的保修期限要短，小区业主在签订购房合同时，一定要注意作为合同附件的《住房质量责任书》，清楚了解承诺的质量保修时间长度和起始时间。
房屋超过保修期出现质量问题应该怎么办？
对于超过保修期的房屋质量问题，需要明确情况以便解决。如果是由于开发商有意拖延或由于屡修屡坏而超过限期，开发商应该承担责任，购房者有权追溯。但是，购房者必须注意保存相关直接证据以便今后证实。对于确实超过时限的房屋质量问题，购房者还可以找开发商，要求其秉承为顾客负责的态度提供售后维修服务。
因此，关注保修期长度和起始时间非常重要。在房屋交付前一年，更应关注房屋的质量问题。一旦发现房屋质量问题，首先要明确属于哪种问题，立即找开发商解决。此外，应明确由房屋质量问题导致的损失，例如木地板翘起、地砖裂开，维修前要向开发商说明，以便日后要求赔偿。
房屋质量保修期可以根据法律规定明确，但如果房子过了保修期，存在异议时，为了更好地避免得不偿失，最好请专业的刑事辩护律师来帮助解决。毕竟，房子是一项重要的资产，不管是自住还是出租，无法解决异议对购房者来说都是一大损失。
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