小产权房是指国家未发放房产证的房屋，其性质可分为三种：一种是在集体建设用地上建成的，只属于该农村的集体所有者，外村农民不能购买；另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的房子；最后一种是各类农业园或养老院的别墅。购买小产权房存在一定的风险，例如缺少五证、拆迁难补偿、质量难保证、不能抵押或转卖，也不能办理抵押贷款。
相比之下，大产权房是指国家发放房产证的房屋，可以自由出售或转让，也可以作为抵押或上市专卖，购买者可以自由进行使用、出售或转让，不用补缴任何费用。但是，需要注意的是，房屋产权年限并非指房屋本身的使用年限，而是指土地的使用年限。因此，购房者到手的产权一般会缩水几年，使用年限也会较短。例如，70年产权的房子实际使用年限也就60多年，一些50年、40年产权的房子使用年限更短。
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