在购买商品房的过程中，出卖者(开发商)和买受人(购房者)未签订《商品房买卖合同》之前，出卖人通常会要求买受人签订《房屋认购书》并交付订金或定金。然而，订金和定金的法律意义是截然不同的。
定金依法律性质不同可以有多种分类，分别是：立约定金、证约定金、成约定金、解约定金和违约定金。在《担保法》中，定金是一种债的担保方式。在《合同法》中，定金是违约责任的一种形式，具有担保合同履行的性质。定金适用的基本规则是：当事人可以约定一方向对方给付定金作为合同的担保，在债务人履行债务后，定金应抵作价款或收回。如果给付定金的一方不履行约定的债务，就无权要求返还定金；如果收受定金的一方不履行约定的债务，就应当双倍返还定金。因此，定金的作用通常有两种：一是合同正常履行时，定金充作价款或由交付方收回；二是合同不履行时，适用定余罚则。
一般情况下，订金视作预付款。如果出现违约事项，就不能适用订金规则进行处理，一般只能按照预付款的规则进行处理，即接收预付款的一方不履行合同时，应当承担返还预付款、赔偿损失等违约责任。对于订金的约定，《较高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第118条规定：当事人交付留置金、担保金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。而《商品房销售管理办法》(2001年6月1日起施行)第22条第二款规定：房地产开发企在订立商品房买卖合同之前向买受方收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受方返还所收费用。如果当事人之间有其他约定，就从其约定。
在房屋买卖认购书中约定的定金。《较高人民法院关于审理商品房头卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(2003年6月1日起施行)第4条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方的原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。也就是说，买房人签订认购书、正式签订《商品房买卖合同》前，如果因为买受人方的原因未能订立商品房买卖合同，出卖人可以不退还定金。但是，如果因为买卖双方的原因，比如合同不能协商一致，出卖人应当将定金返还买受人。
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