在购买二手房时,过户是最后关键的一步。从法律角度看,只有完成产权过户后,房子才真正属于你,否则仍然归卖家所有。
然而,为了避免支付了房款后无法过户的情况,买家需要特别注意哪些情况下房子不能过户。
首先,未解除抵押的房产不能办理过户。许多卖家购买房产时需要贷款,这些借款被抵押在房子上。根据规定,只有没有抵押的房子才能过户。因此,在购买这种房产时,买家需要先到银行解除抵押(也称为赎楼)。当房屋还有其他担保欠款时,买家必须先还清这些欠款,然后才能解除抵押。
其次,被政府有关部门查封的房产也不能办理过户。如果不小心购买到被查封的房子,交易可能无法完成,预付的首付款可能也会打水漂。房屋被查封的原因很复杂,既有恶意行为,也有无意识因素。例如,有些卖家与第三方合谋伪造债权关系,导致法院查封房产,迫使交易中断;还有些房屋是卖家名下的,但根据规定实际上是家庭共有财产,其他共有者提起诉讼后,房产被查封。
其次,对于多个共有产权人的房产,买方必须得到所有共有人的同意才能购买。否则,即使完成了过户,产权人追究后果时,你也只能退房。在过户时,所有共有产权人必须亲自签字,如果某些人无法到场,需要对方提供公证的授权书,以降低毁约风险。
另外,没有房产证的二手房不能过户,因为只有房产证能证明房屋的归属,否则你购买的房子存在很大的风险,并且权利得不到保障。此外,如果房产正在出租,根据法律原则,买卖不破租约,也就是说,如果租赁合同仍未到期,即使产权有所变更,租客仍有权在房屋中居住,并且原租赁合同仍然有效。
最后,如果房屋存在违规搭建等问题而被冻结,按照有关规定,在变更之前,房子不能被买卖,也不能通过任何合法途径抵押贷款。因此,在购买房产前,必须要仔细检查房屋信息,以避免出现无法过户的情况。
© 版权声明:文章版权归作者所有,未经允许请勿转载。