抵押贷款是一种借款人用抵押物作为保证向金融机构借贷的方式。房产抵押贷款就是指借款人将本人或他人名下的房产作为担保，向金融机构申请人民币担保贷款。这是银行常见的贷款方式之一，但借款人却存在一个误区，认为任何房子都可以作为抵押品，这是不正确的。由于房屋性质复杂，银行对借款人抵押房产的产权性质有一定要求。那么，哪些房子不能进行房屋抵押贷款呢？
首先，那些还未还清贷款的房产不能作为抵押品。因为按揭房产的抵押权在银行手中，产权没有完全转移，借款人只享有使用权，没有抵押权，所以无法申请其他贷款。其次，房龄太久或面积过小的二手房也较难作为抵押品。银行对抵押房产有严格的规格要求。通常情况下，面积小于50平方米，房龄超过20年的房产较难变现，不适合作为抵押品。但在主要城市功能区域，有些房产可以例外申请获得贷款。
第三类不能进行房屋抵押贷款的房子是尚未达到五年期的经济适用房。根据规定，只有5年期满的经济适用房才具备上市交易资格，产权才能完全转移。如果在这5年期内出售，就违反了相关条例，无法实现产权交接，更不能抵押贷款。第四类房子是小产权房，其名虽为小产权或乡产权，但实际上没有产权证明，只有一纸销售方的出售合同，并未受到房管单位的认可。这类房屋容易面临政策性用地规划等风险，金融机构不愿对其抵押放贷。最后，部分已购公房也不能作为抵押品。虽然大多数已购公房已转为个人独立产权，但仍存在一些特殊情况，例如无购房合同或协议的房产，以及无央产房上市相关证明的央产房。由于产权属于模糊状态，因此无法抵押贷款申请贷款。
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