随着生活水平的提高，许多家庭都拥有了小轿车。然而，由于车辆增多，车位也成为了一个问题。但是在小区里，车位只能被售给业主吗？许多购房者在选择房型时，希望能够获得一个停车位，给他们的爱车一个安身之处。那么，车位只能被售给业主吗？是否可以将车位售给外部人士？
物权法第74条规定，在建筑物规划区内，用于停放汽车的车位和车库应首先满足业主的需要。在规划区内，如果需要用于停放汽车的车位和车库，所有权应由当事人通过出售、附赠或出租等方式约定。因此，判断房产公司销售车库的行为是否合法，需要分别看两种情况。
第一种情况是销售规划区内车库的合法性问题。如果房产公司出售的车库属于建筑物规划区内规划用于停放汽车的车库，并且在房屋交易合同中双方明确约定车库可以出售，那么房产公司出售车库是合法的。如果双方没有明确约定车库的出售，或约定不清楚，则又可以分为两种情况处理：一种情况是车库在规划中已经纳入业主购房的公共面积，业主在购房时已经支付相关费用，那么该车库应该属于业主共同所有，房产公司无权出售。另一种情况是车库在规划中没有纳入业主购房的公共面积，车库的建造资金全部由房产公司支付，建成后也没有任何形式转交给业主支付，那么该车库的所有权应属于房产公司，房产公司当然有权出售。
第二种情况是销售非规划用于停放汽车的车位和车库的合法性问题。这类车位和车库不符合规划要求，往往是占用了业主的公共空间或将业主的公共用房改为车库。根据物权法第74条第3款的规定，占用业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位属于业主共同拥有，这类车位和车库应属于业主共用，房产公司无权将其出售给外部人士。
关于购买车库的主体资格问题。规划用于停放汽车的车位和车库，房产公司和业主可以通过出售、赠送或出租等方式约定，但不管以何种方式处置，都应首先满足本小区业主的需求，即本小区的业主应享有优先权。由于住宅小区的停车场具有规划性和专用性，房产公司无权擅自将多余车位出售给外部人士，即使小区业主暂无购买能力或不需要购买。房产公司如果向外部人士销售车位，需要经过业主大会的决定，否则行为违法，应由房地产主管部门予以处罚；而如果给业主造成损失，还应承担相应的赔偿责任。
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