有时购房者因各种原因取消购房计划，这时定金是否退还成为开发商和购房者的困扰。商品房认购书法律效力的认定是关键。我们可通过具体案例了解此中奥秘。
案例
刘先生与某房地产公司签订了一份商品房认购书，约定刘先生向该公司预订价值40万元的商品房。刘先生向该公司交纳2万元作为预订金。在签订认购书后15天内，刘先生必须与该公司签订正式商品房买卖合同。然而，当刘先生要与该公司签订正式合同时，未能就合同具体条款协商一致，导致未能签订正式合同。刘先生要求退回定金，但该公司提出不退。
商品房认购书
在我国，法律未明确定义商品房认购书，签署该文件也非购房必经程序。但通过总结，得出了发生法律效力的必备条件：
1. 所购房地产需符合商品房预售条件，即需取得《商品房预售许可证》。如果开发商违反城市房地产管理法的有关商品房预售条件的规定，未取得《商品房预售许可证》就与购房者签订该商品房的认购书，则该楼宇认购书无效。
2. 认购书需具备合同生效的主要条款，至少包括认购房屋的位置、面积、单价、总价及签订正式合同的时间等。否则，认购书无法实际履行，无法产生效力。
3. 内容不得违反法律、行政法规的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。
一份具备以上条件的商品房认购书才能对双方具有约束力。那么在上述案例中，刘先生要求退回定金是否合法呢？如果该认购书不符合上述条件，则刘先生可取回所交定金。但如果认购书符合上述条件，又会出现什么情况呢？
刘先生要求退回的定金应理解为立约定金。根据《较高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》中第115条规定，当事人约定以交付定金作为订立主合同的担保时，给付定金的一方拒绝订立主合同，则无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同，则应当双倍返还定金。
因此，如果买卖双方都非拒绝订立或不签订正式商品房买卖合同，而是因某些具体条款未能达成一致意见，导致未能签约，则卖方应返还全部定金，不得以此为由没收定金。刘先生可取回其交纳的定金。
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