在签订房地产买卖合同或委托协议时，应当特别注意相关条款，如付款方式、中介公司的权利和义务、违约责任以及差价的处理方法等，必须认真考虑并请律师或了解房地产的人帮助检查。此外，还需注意合同中是否存在没有法律效用的无效条款，以防止开发商通过这种”莫须有”的方式侵犯我们的权利。
无效条款一：自己交易条款
所谓自己交易条款是指中介公司与委托人设定一个交易底价，约定在中介公司向委托人支付该底价后，中介公司即取得对房屋的处分权。如果中介公司不愿意以底价成交，就有权解除当事人间的委托关系。这种情况下，中介公司利用自己的特殊地位，将买卖双方隔开，使委托人处于被动地位。在行情看涨时，中介公司可以顺利出售房屋，赚取买卖差价；在行情低迷时，中介公司则可以以无法成交为由终止合同。中介公司将交易风险完全推给了委托人。实际上，委托人完全可以运用法律手段摆脱这种被动局面。根据《合同法》规定，居间人仅限于向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务，不能与委托人直接进行交易。房屋中介公司在法律上就属于居间人。因此，中介公司与委托人签订的自己交易条款违反了《合同法》规定，属于无效条款。在房价大幅上涨时，卖房者在不损害第三人利益的前提下，有权宣告中介公司的购房行为无效，并收回房屋再次出售；在房价大幅下跌时，买房者同样可以宣布中介公司的售房行为无效，并收回购房款以购买价格更为便宜的房屋。
无效条款二：无效果付酬条款
所谓无效果付酬条款是指中介公司与委托人约定，即使未达成房产交易，委托人也应向中介公司支付一定数额的报酬。实际上，中介公司通常事先收取委托人一定金额的交易保证金，并和委托人约定，即使交易不成功，这部分保证金也不予退还。在交易失败的情况下，许多委托人非但不认为自己可以拿回已经预交的交易保证金，反而在合同应当恪守的信念中选择了放弃。实际上，在交易失败的情况下，委托人有权拿回交易保证金的全部或部分。《合同法》规定，居间人促成合同成立的委托人应按约定支付报酬；居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。《合同法》这种两分式的立法模式排除了中介公司与委托人另行约定报酬支付条件的权利。因此，中介公司与委托人订立的无效果付酬条款是无效的。在交易失败的情况下，委托人可以要求中介公司返还预缴的交易保证金，中介公司只能扣除从事居间活动支出的必要费用。具体费用数额应由中介公司通过证据加以证明。
微信扫一扫 
支付宝扫一扫