在苏州购房时，人们总是纠结于买新房还是二手房。本文将关注贷款购买新房和二手房时的不同点。
1. 贷款年限不同
新房的贷款年限较长，最长可贷款到30年，但二手房由于受房龄限制，通常不能贷款到30年。房龄越老，贷款年限越短。如果二手房房龄已有十几年，贷款年限一般为20年。
2. 首付款和贷款额度不同
购买新房时，首付款一般按照房屋总价乘以对应的首付比例计算，贷款额度可高达房屋总价的7成或8成。购买二手房时，首付款和贷款额度受二手房评估价的影响。二手房评估价通常低于市场价值的80%-90％，部分房屋甚至更低。因此，二手房可贷款额度=评估价-评估价*首付比例，净首付款=成交价-可贷款额度。
例如，若小明购买100万的新房，首付比例为30％，则首付款为30万，可贷款额度为70万。若购买100万的二手房，评估价为90万，按照政策规定的30％首付比例计算，则可贷款额度为63万，首付款为37万。
3. 税费不同
购买新房时需要缴纳契税、房屋维修基金、一年的物业费和取暖费等主要税费，购买二手房则需要缴纳契税、增值税（住宅满2年免征）、个人所得税（满五唯 一免征）、贷款担保费、中介费等主要税费。和新房相比，二手房需要缴纳更多的税费。此外，新房和二手房契税征收标准相同，但计税价不同。新房按照房屋总价乘以对应的契税比例计算，而二手房则按照成交价、评估价或指导价乘以对应的契税比例。
4. 交易方式不同
购买新房时，主要是个人与开发商进行交易。购买二手房一般通过委托中介进行交易，即买卖双方、中介等三方进行交易。二手房也可以自行交易，即不通过中介。
5. 程序繁简不同
购买新房时，很多程序都由开发商办理，相对而言程序简单。购买二手房时，自行交易需要完成很多程序，较为繁琐。委托中介进行交易时，中介为整个交易流程提供服务，但二手房交易纠纷多、不确定因素多、风险高。
6. 其他区别
在建新房只能看模型，有的房子建成之后会与模型有所出入，而二手房可以看实物。新房需要经历认筹、开盘选房、交房、装修等阶段，而二手房直接即买即住。
总体而言，购买新房和二手房各有利弊。选择买新房还是二手房应该依据个人喜好和经济状况而定。
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