购房者在房产买卖合同交易过程中常常会迷失于定金、订金和意向金之间，不清楚这三种款项对未来的退款有何影响。那么，如何区分这三种款项呢？
在商品房交易中，购房三金指订金、定金和意向金。其中，定金是一种规范的法律概念，是合同当事人为确保合同履行而约定的一种担保形式。如果买家履行合同，定金应抵作价款或收回，如果买家不履行合同，卖家无需返还定金；但如果卖家不履行合同，应双倍返还定金。
根据《担保法》，定金应以书面形式约定，且不得超过主合同标准的额的20%。一旦当事人以书面形式约定并实际支付了定金，就会产生相应的法律后果，定金合同从实际交付定金之日起生效。如果当事人同时约定了违约金和定金，一方违约时，双方可以选择适用违约金或定金条款。
订金并非一个规范的法律概念，它具有预付款的性质，是当事人的一种支付手段，并不具备担保性质。如果买家不履行合同义务，他仍然有权请求返还订金；反之，如果卖家不履行义务，他也无需双倍返还订金，但这并不意味着合同违约方无须承担违约责任。
意向金不是定金也不是订金，严格来说它不是一个法律概念，因为它没有被法律明确规定。意向金的支付表示至少买方购买房屋的意愿。在意向金还没有转为定金之前，购买人随时可以拿回意向金。就像给朋友几百元钱让他为你代购物品一样，在他没有购买之前，你完全可以通知他你不买了，让他把钱还给你。
在二手房买卖居间服务中，意向金转为定金的议价方式已成行业惯例。如果意向金转为定金后，上下家任何一方违约或中介方一房二价，都应当承担合同约定或法律规定的赔偿责任。一般情况下，如果买家违约不买房，意向金将不能退还；如果卖家违约不卖房，则按照定金罚则双倍返还买家。
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