商品住宅是一种普通住宅，而商业住宅则属于非普通住宅。商业住宅通常具有下层商业网点和上层民用住宅的特点。一般情况下，开发商签订土地使用权合同后无法改变土地原有规划性质，如商业、综合、住宅等。
但由于市场需求不同，开发商可以提供与原有土地使用性质不同的产品，比如在商业用地上建设定位为住宅的房产，或者在住宅用地上建设定位为商业的房产。虽然购房者最终取得的产权证的用地性质仍为原来的土地使用权证的土地性质，但购房者可以将房产用于其他用途。
近年来，由于禁止土地协议出售实行招拍挂后，住宅供应大幅减少，开发商开始在商业用地上建住宅用房，这是一种新兴的做法。而在住宅用地建办公用房，则是购房者所熟知的商住房，产权为70年，但产品定位为办公，建造标准介于住宅和写字楼之间，或者完全是写字楼的标准。
商业用地建住宅的利弊如下：
1. 使用年限
商业和办公用地的土地使用权期限比住宅的土地使用权期限缩短，分别为40年和50年。纯住宅的土地使用权年出让年限限较高为70年，但也有可能只有40年的土地使用权时间。因此，购买商住房还是有一定风险。
2. 交易税费
商业用房的契税比住宅高，初次购买或转让时为3%，住宅为1.5%。如果国家征收物业税或土地增值税，商业用房的标准也会比住宅高。
3. 按揭方式
大多数商住房不能申请公积金贷款，但也有少数项目能够办到。此外，40年或50年产权的住宅采用银行贷款的方式只能得到五到六成按揭，最长贷款年限为10年。
4. 日常生活成本
如按公建用途规定，商住房的水、电、暖等使用费用都将采用商用价格。购房者应在购房时明确这些问题。目前，开发商大多数采取相应的措施，能按民用价格缴纳。
5. 设计标准
商住房的设计导向不同。公建物业受朝向、采光、进深等限制较少，而普通住宅的要求较高。
6. 落户问题
购买商住房无法迁入户口。
商住房相对于普通住宅的优点有：
1. 保值性
由于区域住宅稀缺性强，开发商将商业用地建造成本较高的商用房改为住宅出售，主要是由于住宅可变性强、风险小、销售速度快、资金回笼时间短等因素导致的。因此购房者在购买这类住房时往往由于缺乏其他选择而选择购买商住房，而且房产的保值性也比较好。
2. 建造标准
非住宅的建设标准不同，采用公建相关要求的商住房建设标准较高，但对购房者的使用影响不大。
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