二手房交易比新建商品房更为复杂，不仅需要考虑价格、区位和户型等常规问题，还需要了解产权、房屋质量和户口等问题。在这些问题中，户口问题往往是二手房交易中发生争议最多的问题之一。
由于户口政策不是每个人都清楚的问题，很容易在二手房交易中被忽视。甚至被误解为卖房不一定要迁户口。那么，在实际的二手房交易过程中，购房者应该如何处理户口问题呢？
了解户籍政策
无论是购房还是卖房，都应该做一些准备工作，比如了解市场行情、买卖的环节、步骤和注意事项等。这些准备工作中，包括理解现行的户籍政策。
户口的落户需要有固定地址，也就是说必须有可以落户的固定物业。如果卖方想出售房产，就必须考虑将户口迁移至何处。购房者应清楚，除非卖方迁出户口，否则自己是无法将户口迁入该房产的。
预先核实
在了解现行户籍政策后，在签订二手房买卖合同并向房地产交易登记管理部门申请过户登记前，购房者应该亲自到房屋所在地的派出所进行核实。
即使卖方承诺没有户口在该物业，仍应到派出所核实。这样做不仅可以核实卖方的承诺真实性，还可以防止其他人的户口仍未迁出，比如卖方上家的户口等。如果委托中介代为核实，则应要求中介机构出具书面的核实报告并加盖公章，防止有不诚信的从业人员。
在买卖合同中设定户口迁移条款和违约条款
如果卖方有户口在所出售的房屋内，约定户口迁移条款时应注意以下3点。
1.应要求卖方在申请过户登记前的特定期限内将户口迁出，不能约定在申请过户登记和交付大部分房款之后。
2.预留部分房款并约定具体的违约责任。在交易中，预留部分房款，等到卖方将房屋内的户口全部迁移后再支付该部分房款，并在合同条款中约定逾期1天的罚金、解除合同的时间和合同解除赔偿金等事项。
如果卖方没有按照合同约定期限迁移所有的户口，卖方应按照合同约定标准支付违约赔偿金，买方可以从该房款中扣除违约金，不足部分仍然可以向卖方追偿。
3.如果卖方提出在交易完成后的一定期限内将户口迁出的话，买方则应审慎决定是否接受这样的条件。如果同意，应在买卖合同补充协议中约定卖方拒不迁移户口的赔偿责任并预留较多的房款以及约定较高的违约金，如逾期1日则按照房屋总价的万分之五计算，直到卖方户口全部迁移为止。这种加重经济责任的方式，可以有效约束卖方按时将户口迁出，避免因对方原因而影响买方迁户口等权益。
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