小区车位归属问题一直是开发商、物业和业主之间争议的焦点。有报道称，某小区规定业主不买车位，私家车就不能开进小区，引起了不少业主的共鸣。那么，小区的业主是否有优先使用车位的权利？小区物业是否有权出租或销售小区的车位呢？
首先我们需要搞清三个问题：
一、开发商和物业之间的关系是什么？尽管国家提倡按照房地产开发与物业管理相分离的原则建设单位，但很多小区物业管理企业都是由开发商派生出来的，普遍存在父子关系。因此，在小区的车位问题上，物业和开发商通常是利益共同体。当然，也可能由于某些原因，例如新旧物业管理公司更替时，开发商和物业公司之间会发生冲突。
二、小区车位产权如何确定归属？根据《中华人民共和国物权法》第74条，规划用于停放汽车的车位和车库应优先满足业主的需要。这些车位和车库的归属由当事人通过出售、附赠或出租等方式约定。占用业主共有的道路或其他场地的车位属于业主共有。
三、小区车位分为几种？车位一般分为三类：产权车位、公摊车位和人防车位。产权车位指开发商自建的地下车库，开发商单独取得车库产权，并委托物业公司租售车位。公摊车位指由业主共有的车位面积，已列入公共资源面积中并被分摊。而人防车位则是人防工程中规划的车位，开发商只有使用权，不拥有产权。业主可以使用，但不能出售，只能按约定收取一定的费用，租期不得超过20年。
返回开篇的案例，物业是否有权禁止未购买车位的业主车辆进入小区？首先需要确定小区车位的性质。如果是开发商的产权车位，业主可以成立业主委员会和物业进行交涉和维权。如果是人防车位，开发商没有产权，出售车位是违法的。如果是公摊车位，这类车位的所有权属于所有业主共有，无法出租或出售。
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