以下是不能办理房产证的18种情况：
1.开发企业破产或资质被取消，无法继续进行大确权程序；
2.开发商未取得土地使用证或未缴纳土地出让金；
3.开发商将土地或房屋抵押给银行或建筑队等，债务未清偿完毕；
4.开发商未完成竣工备案工作；
5.开发企业将房屋进行重复销售（未经合同备案）；
6.楼盘被法院查封；
7.开发商未取得建筑面积实测数据；
8.商品房出现面积误差，超面积需按规定补缴或退回购房差额；
9.开发商未按整体规划建设小区配套设施，或未移交小区配套用房；
10.开发商未及时办理大确权；
11.开发商不配合提供办理小房产证的相关资料；
12.开发商与小业主存在纠纷，扣留房地产证不发；
13.房屋契税尚未缴纳；
14.公共维修基金尚未交付；
15.提交办理房产证的文件不合格；
16.个别购房者购房入住后进行违章搭建；
17.房产证办理部门无正当理由拖延办理或不予办理；
18.代办产权的单位或人员（律师、代理公司）违规操作。
这些情况产生的原因有四种主要类型：
排在前面的是由开发商造成的，这也是实践中出现问题最多的原因，包括上面提到的情况1-12。
其次，由购房者本身造成的原因居多，包括上述情况12-16。
第三种原因是房产证办理部门造成，包括上述情况17。
最后，代办人员造成的原因，包括上述情况18。
如何处理不能办理房产证的情况？
首先，办理房产证的义务履行期限应当遵从当事人的约定。如果双方没有约定期限，那么按照房屋是否为商品房来分类处理。
如果房屋为商品房，办理房产证的义务履行期限应当遵照国务院《城市房地产开发经营管理条例》第33条的规定。预售商品房的购买人应在商品房交付使用之日起90日内办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应在销售合同签订之日起90日内办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应协助购房人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。
商品房买卖合同纠纷解释第18条排名前列款也作出与上述规定内容相一致的规定。
如果房产不是商品房，则按照《合同法》的规定明确买卖双方的权利义务。双方未约定办理房产证的时间，可以进行协商；如果无法达成协议，则按照合同有关条款或交易惯例确定期限。如果任一一方不能履行约定，对方可以要求其履行。如果不能确定履行期限，出售方可以随时履行、购买方也可以随时要求履行。但出售方必须给予购买方必要的准备时间。
出售方办理房产证的义务履行关键在于其向登记机关提出房屋产权过户登记申请，这一行为是办理房产证的开始，而不是结束。如果由于出售方原因在合理期限内无法完成产权过户登记，购买方可以要求解除合同并要求出售方承担违约责任。
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