房屋贷款的期限根据不同的贷款类型而有所不同，包括商业贷款、公积金贷款和组合贷款。其中商业银行个人住房贷款的最长贷款期限为30年，而每笔贷款的年限将取决于借款者的年龄、工作年限和还款能力等因素。目前，借款人购买住房的贷款期限最长不超过30年，购买商业用房和商住两用房的贷款期限最长不超过10年。民生银行规定，借款人的年龄与贷款年限之和最长不超过70年。
根据国家法定退休年龄，女性最长可以贷款到55岁，男性最长可以贷款到60岁。然而，现今无论是普通商业贷款还是住房公积金贷款，贷款年限都相应有所延长。住房公积金贷款年限延长至最长不超过30年，男性可以贷款到65周岁，女性可贷款到60周岁。在某些普通银行商业贷款中，男性可以贷款到70周岁，女性可以贷款到65周岁。
商业贷款年限需要根据个人年龄来计算。例如，一个54岁的男性只能贷款11年。新房的最长期限为30年，二手房最长期限为15年。个人住房公积金贷款期限最长不超过30年，而借款人年龄不能超过国家法定退休年龄。配偶均符合申请住房公积金贷款条件的，可按剩余工作年限较长的一方计算贷款期限。
组合贷款中公积金贷款与商业贷款的期限必须一致，同时最长期限均不超过法定退休年龄。商品房的最长贷款期限为30年，而私有产权转让房和拍卖房的最长贷款期限为20年。
关于二手房贷款年限，有四个关键点需要注意。首先，二手房已使用的年限与贷款年限的和不能超过30年；其次，二手房的房龄不能超过15年；第三，贷款到期日不能超过土地使用的到期年限；最后，贷款期限与借款人的年龄之和不得超过60周岁。需要强调的是，最长的贷款期限必须同时符合这四个条件。
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