根据目前法律规定和法院审判实践，购房者退房的条件主要有两种：约定条件和法定条件。约定条件是指购房者和开发商在购房合同中约定的退房条件。例如，如果开发商延迟交房的时间超过了合同规定的期限，购房者可以要求退房。此外，购房者还可以在合同中约定，如果小区规划或配套设施与售楼广告或售楼书不符，或者在交付房屋后一定期限内无法取得产权证等情况下，可以退房。依据《合同法》的基本原则，如果购房者可以证明退房的约定条件成立，那么他可以通过向法院起诉来获得支持。
法定条件是指根据法律规定，购房者可以退房的条件。这些条件主要包括以下几种：
1、购房合同无效。根据《合同法》，如果合同无效，购房者可以要求退房并退回购房款。常见的导致购房合同无效的情况包括：开发商没有合法权利转让该房产；房屋为共有财产而未经其他共有权人书面同意的；房屋权属存在争议，被司法机关或行政机关依法查封或限制等情况；开发商存在欺诈行为。然而，对于欺诈行为的争议，因为购房者难以证明开发商的恶意和欺诈行为，法院通常不会支持购房者的请求。为防止此类情况的发生，购房者应尽量要求开发商将每项承诺都以书面形式明确，以便于日后追究责任。
2、套型误差。按套（单元）计价的预售房屋，如果户型与设计图纸不一致，或者尺寸超出约定的误差范围且合同中未约定处理方式，购房者可以要求退房。
3、面积误差。合同约定面积与产权登记面积误差达到一定比例时，购房者有权要求退房。按照规定，误差比特别值超出3％时，购房者可以退房。
4、规划、设计变更。如果已经预售的商品房在规划、设计方面发生变化，使商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向等发生变化，或者出现合同约定的其他商品房质量或使用功能的影响，开发商应在通知购房者后一定时间内进行处理。如果开发商未能及时通知购房者，则购房者有权要求退房。
5、质量问题。如果商品房交付使用后，购房者发现主体结构质量不合格，可以委托工程质量检测机构进行核查。如果核查结果表明主体结构质量不合格，购房者有权要求退房。
虽然以上情况都可以让购房者申请退房，但在当前房价上涨的情况下，仅仅退回原来的购房款往往会让购房者蒙受更大的损失。因此，在签订购房合同时，购房者也应注意约定开发商在过错导致退房时应承担的违约责任，以制约开发商的行为。
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