城市高昂的房价使得许多有购房需求的人难以负担，因此出现了价格便宜的小产权房。很多人因为小产权房价格便宜而前往购买，但他们对小产权房是什么以及其危害并不是很了解。本期购房指南整理了相关问题，提醒购房者在购买时不要贪图小便宜而吃大亏。
一、小产权房是什么？
小产权房是指建在农村集体土地上的房产，未缴纳土地出让金等费用，其产权证书不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，又称乡产权房。尽管小产权房不是法律概念，但它是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房屋没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同无法在国土房管局备案。其所谓的产权证书也不是真正合法有效的产权证书。根据国家相关要求，小产权房不得确立产权和颁发证书，因此没有受到法律保护。
二、购买小产权房有哪些风险？
（一）法律效力
一般认为，小产权房买卖合同的效力是无效的，但也有不同情况：
在本乡范围内的农村集体经济组织成员之间发生的农村房屋买卖，该房屋买卖合同视为有效。
将房屋出售给本乡以外的人员，如果取得有关组织和部门批准的，可以视为合同有效。
在将房屋出售给本乡以外的人员时，如果未经有关组织和部门批准且合同尚未实际履行或购房人尚未实际居住使用该房屋，该合同应视为无效。
（二）房产转让
由于小产权房拿不到正式的房产证，因此并不构成真正法律意义上的产权。即小产权房只有使用权，没有所有权。
根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，即购买后不能合法转让过户。同时，此规定也会对房屋的保值和升值产生一定影响。
（三）政策风险
购买尚在建设中的小产权房时，如果相关部门整顿乡产权房的建设项目，可能导致部分项目停工甚至被强迫拆除。购房人可能会遇到既无法取得房屋也无法取回房款的尴尬境地。
在购房后，如果遇到国家征地拆迁，由于小产权房没有国家认可的合法产权，购房人并不是合法的产权人，所以无法得到对产权的拆迁补偿。而实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比微乎其微。
（四）监管不足
乡产权房屋的开发建设没有明确的规定加以约束，开发建设的监管存在缺位，对购房者的利益有一定的影响。同时，开发商的资质未知，房屋质量和售后保修难以有保障。
小产权房和商品房相比价格可能便宜，但也需要花钱购买。一旦出现问题，不仅可能无法取回购房款，甚至可能失去房屋。因此，小产权房存在很大风险，购房者必须谨慎购买。
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