在商品房买卖过程中，退房程序因违约方和所处阶段的不同而有所区别。商品房买卖交易周期长，涉及的资金量大，存在技术问题和复杂的权利义务关系，因此对程序要求非常严格。但是，由于各种原因，包括买方违约、卖方违约、双方都同意以及双方达不到一致意见等，退房情况有可能会出现。以下简单介绍在购房不同阶段出现退房情况时应如何办理相关手续。
一、订金（定金或认购金）阶段
在购房者已经交付订金（定金或认购金）但还未签署正式《商品房预售合同》时，如果购房者已经向卖方支付了订金，但没有说明支付款项的性质或没有任何约定，购房者可以向卖方或其代理人返还所支付的款项。如果该项目已经有预售或销售许可证或产权证，购房者与卖方已经约定了所支付款项的性质为定金，但最终未能签署合同，卖方可以没收所支付的定金。然而，一些律师认为这种约定违反了公平公正的原则，应视为强迫交易的行为。如果卖方拒绝返还定金，购房者可以向法院提起诉讼。但是，据《商品房销售管理办法》第22条规定，这种约定似乎是合法的。
二、已做预售登记阶段
在买卖双方已经完成了预售登记，但还未交付房屋使用时，如果一方想要退房，首先应与对方协商，看是否能达成一致意见。如果双方达成一致意见，则应以书面形式签署正式退房协议。该协议的内容主要应包括解除原房屋买卖合同的同意，违约责任由谁来承担，如何退款，如何履行等问题。如果买卖双方中一方违约，而双方无法达成一致意见，则应通知对方解除合同。合同自通知到达对方时生效。如果对方有异议，则可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。如果双方无法达成退房协议，则可以直接向法院或仲裁机构提起诉讼或申请仲裁。此外，双方还应前往房地产登记主管机关注销预售登记手续。
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