如今，购房贷款已成为普遍现象。贷款后，每月需向银行归还本金与利息，称为月供。虽然司空见惯，但笔者发现，很多人对房贷月供的理解不足，网上一些介绍也不准确。
一种流行的观点认为银行先收取利息，月初还的是利息，直到利息全部还清才开始归还本金。但实际上，银行为借款人计算房贷还款额时，一般按月计息。借款人还款额由本金与利息两部分组成，两者相加即为每月还款额。目前，银行的房贷还款方式主要有等额本息与等额本金两种。等额本息是每月还款额的本金与利息之和保持不变；等额本金是每月还款额中本金部分保持不变，而利息单独计算。
另有一种观点认为，选择等额本金比等额本息方式更划算。但这种说法也存在误解。比如，假设总借款为100万元，选择等额本金方式则需100个月内平均归还，即每月还本金1万元。第一个月需还本金1万元加上100万元本金借一个月的利息；下个月仍需还1万元本金，再加上（100-1）= 99万元本金借一个月的利息。由于本金减少，下个月的利息会减少，因此总还款额也会减少。随着时间的推移，每月总还款额逐渐减少，最终还清。
的确，在等额本金还款方式下，前期归还的本金较多，相对于等额本息方式，支付的利息总额会少一些。但是否选择这种方式，需要仔细分析。借款人选择等额本金方式后，由于本金提前归还，需要考虑资金的边际使用效益。如果有更好的投资机会，可以带来高于银行贷款利息的回报，那么可以选择等额本息方式，让本金在手中多停留一会。
因此，选择哪种还款方式，取决于借款人是愿意将还款压力放在前期或后期。从会计的角度来看，无论哪种还款模式，银行在计算房贷月供的本金与利息时都非常公平。如果借款人还有疑问，可以在去银行还款时要求打印一份还款明细表，上面清楚地显示每月归还的本金与利息以及剩余的本金。
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