国有土地使用权是一项重要的不动产物权，按照获取方式分为有偿出让和无偿划拨两种。有偿出让是指由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订出让合同，土地使用者向国家交纳土地使用权出让金，取得一定年限的国有土地使用权。国家现行立法规定，以有偿出让方式取得的土地使用权可以依法转让。本文重点探讨有偿出让土地使用权的转让合同。
土地使用权转让是指土地使用权人将土地使用权转让给受让方，接受受让方支付的价款。我国实行严格的国有土地使用权转让登记制度。《土地管理法》第12条规定，改变土地权属和用途必须办理土地变更手续，《城市房地产管理法》第60条第3款规定，在房地产转让或变更时应向房产管理部门申请变更登记，再向土地管理部门申请土地使用权变更登记。在实际交易中，常常会出现转让方未取得土地使用权证书、双方未办理土地使用权变更登记手续或转让方与多个受让方签订转让合同等情形。若发生纠纷，应如何认定转让合同的效力和确定土地使用权的归属呢？本文结合我国现行立法、司法解释及相关物权理论进行分析。
对于转让方未取得土地使用权证书的情况，有三种观点。一种观点认为合同无效，认为土地使用权转让必须有土地使用权证书方可进行。第二种观点则认为合同有效，认为土地使用权证书与合同是独立的两个行为，土地使用权证书只是物权变动的证明，不是合同的生效要件。第三种观点则认为，转让方未取得土地使用权证书，转让行为是无效的，因为该行为涉及无处分权问题。在三种观点中，本文认为第三种观点更为合理。
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