小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发的。该类房屋没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。因此，小产权房不能被登记，也不能过户。
不能将小产权房转化为合法房产。因为不动产登记是依法保护不动产所有人权利的法律行动，不可能登记任何不合法的东西。农村住宅用地只能分配给本村村民。对于村委会颁发的房产证，房产证只能由国家房地产主管机关颁发，村委会不具有发证的权力。因此，小产权房屋没有产权证，非本集体组织人员购买后，一旦国家政策要求清理时，没有法律保障。
小产权房的五宗罪：其一，小产权房屋往往没有规划许可证和正规土地证，如要求补偿土地出让金的话，还要交纳土地款。其二，没有产权的房屋一旦国家要征地拆迁，没有合法产权的房屋难以得到充分的拆迁安置补偿。其三，这类房子不能上市交易过户，不得转让、抵押。其四，小产权房一旦因房屋遇到纠纷，法院往往不予受理。其五，小产权房屋不具有法律保障，一旦国家政策要求清理时，可能被迫拆除。
购买正规的商品房是比较安全的选择。正规的商品房需要具备《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》这五个证书。最简单的方法是查看是否具有《商品房预售许可证》，如果具备该证书，则基本上具备其他四个证书。
需要提醒广大市民的是，切勿贪图便宜购买小产权房，以免给自己带来不必要的风险。
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