商品住宅是普通住宅中具有商品属性的房产，商业住宅则属于非普通住宅，通常特点是下层为商铺，上层为住宅。一般情况下，土地规划性质如商业、综合、住宅等是无法改变的，开发商在签订土地使用权合同后必须按照原有规划进行开发。
然而，由于市场需求的不同，开发商可以开发与原有土地使用性质不同的产品，比如在商业用地上建设定位为住宅的房产，或在住宅用地上建设定位为商业的房产。虽然购房者最终取得的产权证的用地性质仍为原来的土地使用权证的土地性质，但购房者可以将房产做其他用途使用。
其中，商业用地上建住宅已成为近两年由于土地协议出让严格禁止，实行招拍挂后，导致住宅供应大幅减少，稀缺性增强后，开发商开始采用的新兴做法。而在住宅用地上建办公用房，则是购房者所熟知的商住房，产权可能为70年，但产品定位为办公，建造标准介于住宅和写字楼之间，或完全符合写字楼的标准。
商业用地建住宅的利弊如下：
1.使用年限
商业用地与办公用地的使用年限较住宅的70年要缩短，可能为40年或50年。这意味着在40年或50年后，国家有权收回土地及地上附着物。尽管购房者最终取得的产权证用地性质仍为原土地使用权证的土地性质，但购买商住住宅还是存在风险。
2.交易税费
初次购买或转让时的契税按照3%收取，而住宅为1.5%；并且如果国家开征物业税、土地增值税，商住房的标准也会比住宅高。
3.按揭方式
大多数不能申请公积金贷款，但一些项目在开发商的努力下能够办到。而采用银行贷款的方式，只能得到五成或六成按揭，最长贷款年限为10年。
4.日常生活成本
如按公建用途规定，商住房的水、电、暖费用都将采取商用价格。购房者应该在购房时询问清楚，目前开发商大多在前期开发中采取相应的补救措施，能按民用价格缴纳。
5.设计标准
公建物业受朝向、采光、进深等限制较少，而普通住宅的要求较高。
6.落户问题
商住房无法迁入户口。
商住房的优点包括以下几点：
1.保值性
开发商能将土地建造成本都较高的商用房，改为住宅出售，主要由于住宅可变性强、风险小、销售速度快、资金回笼时间短等因素，当然，最关键的原因在于区域的住宅稀缺性强，能实现较高的利润价值！因此购房者在购买这类住房时，往往也是由于缺乏其他的选择导致的，房产相应的保值性也比较好。
2.建造标准
非住宅的房屋建设标准不同。如果按照公建相关要求，人防和消防等建设标准都较高，对开发商而言，成本将提高，但对购房者的使用影响不大。
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