当购房者看中一套房子后，首先需要签订认购书，并支付预付款。购房者需要明确交付的款项是定金还是订金，因为这两者有不同的法律后果。
订金只是预付款的一部分，不具备担保债权的作用。当开发商违反合同不签订合同时，购房者无法获得双倍返还。但是，定金不同，根据《中华人民共和国担保法》第八十九条的规定，当事人可以约定一方向另一方支付定金作为担保债权。债务人履行债务后，定金应用作价款或者收回。给予定金的一方不履行约定的债务，则无权要求返还定金；接受定金的一方不履行约定的债务，则应该双倍返还定金。
在商品房销售中，定金罚则同样适用，因买受人的原因导致无法签订合同定金不退，因出卖人的原因导致无法签订合同的出卖人应双倍返还定金。
但是，定金罚则也有前提条件，开发企业必须在取得房屋合法的销售证件后才能收取买房人的定金。律师认为，所谓合法的销售证件是指该项目符合预售条件。对于期房，开发商只有取得预售许可证，才能对外公开发售，收取买房者的定金。
因此，购房者还需要先搞清楚开发商是否有合法的销售证件，是否有权收取定金。如果开发商在不符合合法销售证件条件的情况下提前向社会销售房产，则购房者交纳的款项只是保留金，购房者可以随时选择退房，保留金会如数退还。购房者的约束力较小，而且开发商在没有销售许可证的情况下收取定金本身也是违反相关规定的。
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