最近股市持续下跌，导致股民纷纷将资金从股市中抽出，转而投资于房地产领域。此外，现在仍然只有七成的首付款可以购买二套房贷款，而二套房的首付款比例一直没有完全落实。
对于想要购买二套房的改善型买家而言，如果他们排名前面的房子还有贷款未还清，那么应该选择哪种贷款方式最划算呢？举个例子，市民王女士三年前在荔湾按揭贷款买了一套大三房单位，但是没有学位。后来在市区看中了一套300万元的带学位房。然而，她不想卖掉排名前的房子，而是想再次贷款买下二套房。她的首套房贷款还有100万元未结清。如果以商业贷款为例，她在购买二套房时有三种方案可选。
方案一：继续还首套房贷款，二套房首付款为七成
由于广州市宣布要继续实行二套房首付款为七成、利率上浮10%的政策，所以只要王女士还有未结清的房贷，首付比例就要高达七成。300万元的房子就需要首付210万元，还剩下90万元需要商业贷款，而利率需要上浮为基准率的1.1倍。按照30年期（等额本息）计算，每月的月供款约为5683元。同时，王女士的首套房也是按揭的商业贷款，按照当时基准利率打九折，每月的月供款为6772元。
一次性付款：210万元
每月还款额：5683+6772=12455元
方案二：提前还首套房贷款，二套房首付款为三成
如果王女士选择提前还清第一套房的剩余100万元房贷，那么购买第二套房时首付款的比例就可以降至三成，只需要支付300万元的三成即可（90万元）。剩下的210万元做按揭贷款可以享受基准利率的9折。按照30年期（等额本息）计算，每月的月供款为约11674元。
一次性付款：100万+90万=190万元
每月还款额：11674元
方案三：二套房七成首付款：用于一套房提前还贷+二套房首付款
王女士原本要用于二套房的首付款是210万元，但如果拿出其中的100万元用于一套房提前还贷，剩下的110万元全部用于二套房首付款，做到首付约37%的话，那么她二套房贷款190万元，按照30年期（等额本息、利率9折优惠）计算，每月的月供款为约10563元。
一次性付款：210万元
每月还款额：10563元
分析：一般情况下方案三更优
从列出的数据可以看到，在一次性付款金额相同的情况下，方案三明显要优于方案一。当然，如果能够找到年收益在7%以上的理财产品或者投资，那么方案二就会优于方案三。但是，选择提前还贷时需要注意，商业银行需要1-3个月时间才能扣取还贷款，而公积金贷款的审核要比银行贷款严格，甚至需要前一次贷款结清3个月后才能再次申请贷款。因此，如果想要再次购房，最好提前做好准备。
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